为科学引导我市历史建筑的活化利用，实现保护与发展的有机统一，现将《永州市历史建筑活化利用指引（试行）》予以公示。

公示时间：2025年12月1日至2025年12月31日

联系地址：冷水滩区翠竹路269号永州市住房和城乡建设局

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公示期内，各单位或个人如对该文件有意见或建议，可通过电话、电子邮件、邮寄信件等方式反馈，为便于沟通和交流，最好能留下联系方式，欢迎广大市民参与！

公示内容：

永州市历史建筑活化利用指引（试行）

第一章 总则

第一条 【制定目的】

为加强历史建筑的保护与活化利用，保护与传承优秀历史文化遗产，更好地展示历史风貌，提升城乡品质和文化特色，依据《中华人民共和国城乡规划法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》《永州市历史文化名城名镇名村保护条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本文件。

第二条 【适用范围】

经市、县（市）人民政府公布的历史建筑。

第三条 【资金保障】

市、县（市、区）人民政府应根据本地实际情况安排保护资金，列入本级财政预算，用于历史建筑的活化利用。保护资金须专款专用，并接受财政、审计部门的监督。保护资金的来源包括：

（一）上级财政专项补助资金、中央预算内资金；

（二）市、县（市、区）财政预算安排的资金；

（三）社会各界的捐赠和资助；

（四）公有历史建筑的转让、出租、举办展览或者其他合理利用方式获得的收益；

（五）历史建筑原址保护、迁移等由建设单位列入建设工程预算的资金；

（六）其他依法筹集的资金。

第二章 活化利用要求

第四条 【活化利用原则】

历史建筑活化利用应当遵循“保护优先、彰显特色、多方参与、以用促保、安全利用”的原则，在满足保护要求、保护历史建筑核心价值及其历史环境的真实性与完整性的基础上，进行活化利用。

第五条 【活化利用主体】

历史建筑保护责任人是历史建筑活化利用主体，根据《永州市历史文化名城名镇名村保护条例》等相关规定，依法享有获取经营收益、享受维护修缮补助、表彰和奖励等权利，承担保护和管理责任。

第六条 【活化利用组织方式】

市和县（市、区）人民政府须加强对历史建筑活化利用工作的领导，将其纳入国民经济和社会发展规划以及国土空间总体规划。市历史建筑主管部门统筹协调、指导全市历史建筑活化利用工作。县（市、区）历史建筑主管部门负责具体监督管理历史建筑活化利用工作。市和县（市、区）财政、自然资源和规划、文化旅游、城市管理、应急管理、消防救援、园林和林业等相关部门及乡镇（街道），按照各自职责做好历史建筑活化利用相关工作。

第七条 【活化利用基础条件】

历史建筑活化利用应当具备以下基础条件：

（一）建筑结构安全无隐患，符合安全使用标准，能保障人员安全；

（二）保护管理责任主体清晰，权属人、使用人、监管部门之间的权责关系明确，无权属纠纷或遗留问题；

（三）符合永州市历史建筑保护相关规定及所在区域的风貌管控要求；

（四）活化利用应当与其历史价值、内部结构相适应，不得破坏保护价值要素。

第三章 活化利用支持

第八条 【出让土地的历史建筑保护】

已开展储备未出让的地块，土地储备机构应当在地块出让前，对已储备用地范围内的历史建筑履行保护责任。作出房屋征收决定及存量地块拆迁延期许可时，应当对历史建筑予以保留。属地市、县（市、区）人民政府及房屋征收主管部门应当在房屋征收决定或延期公告中公布历史建筑保护名录及要求。

已出让的地块，出让合同已有保留历史建筑等要求约定的，按照出让合同约定履行；出让合同没有约定的，出让方应当告知用地单位和历史建筑权属人，待协商一致后，应根据历史建筑保护相关规定签订协议，约定历史建筑的四至、面积、用途、所有权归属、保护责任、历史建筑保护范围、保护要求、禁止使用用途及活化利用功能建议等。

第九条 【不同产权历史建筑活化利用】

鼓励政府与社会资本合作历史建筑活化利用项目。公有历史建筑可以通过转让、出租等方式进行合理利用，按规定履行公有资产转让、出租程序。租赁公有历史建筑可享受租金评估、免租培育期等租赁优惠政策。

对于保护责任人确无能力修缮、利用率不高或处于闲置状态的非公有历史建筑，保护责任人可以通过向产权管理单位提出产权退出或产权调换，也可以采取使用权租赁的方式。

第十条 【历史建筑业态引导】

参照《永州市历史建筑业态正负面清单（试行）》对历史建筑业态进行引导。鼓励非公有历史建筑从事历史文化保护传承类经营活动，政府依照相关宣传要求，可进行宣传推介。鼓励原住民依据保护要求在原址居住，延续传承原有生产生活方式，从事当地特色产业相关的生产经营活动。鼓励历史建筑优先按原使用功能活化利用、鼓励业态混合或结合其文化价值特色、前店后住的布局形式，开展文化创意、文化体验与研究、休闲旅游、本地特色经营等活动。禁止在历史建筑内开展违背社会主义核心价值观、社会公序良俗的经营活动，以及高污染、高噪音、易对建筑本体或历史风貌造成损害或有潜在安全风险的产业。

历史建筑保护责任人依据《永州市历史建筑业态正负面清单（试行）》，对承租人的活化利用工作进行指导，同等条件下优先选取历史价值、艺术价值、社会效益更优的运营业态，也可将产业类型、投资强度、创新能力等作为准入考量因素。

第十一条 【历史建筑适应性改造】

历史建筑活化利用应符合保护规划及相关要求，坚持“最小干预、可逆改造”原则。在保持原有外观风貌、典型构件及使用安全的前提下，可结合使用需求，采用可识别、可逆的技术手法开展内部空间改造、装修与展陈展示等工作。优先选用传统材料与工艺，保护历史建筑特色价值构件的真实性与完整性。

历史建筑活化利用时，可依法在建筑内部增加使用面积或调整层高，但不得损坏重要保护价值要素，不得遮挡体现历史风貌特色的部位、材料、构造及装饰，且建筑内部空间与外观形象应能通过拆除新增或调整部分予以恢复，并遵循历史建筑相关保护要求。

历史建筑活化利用时，通过加建、改建和添加设施等方式适应现代生产生活需要、满足消防、市政公用、公共服务设施等的管理需求的，应遵循“功能满足最适宜尺寸、外立面改动最少”原则，在不影响整体风貌的前提下，新增附属面积不得超过既有建筑总建筑面积的20%，且不得超过20平方米。按照本指引加建、改建和添加设施时，活化利用主体应取得历史建筑主管部门、自然资源和规划部门等的同意，如涉及文物保护范围或建设控制地带，需依法报文物主管部门审批。按保护规划和相关要求改造提升的历史建筑，新增面积不计算容积率，不办理产权登记，无需补缴土地出让金。

历史建筑因位于外部场地标高、道路标高以下，或因防洪、排水、安全通行、消防疏散等重大安全风险而无法正常使用确需抬高或采取其他工程措施解决的，应当进行充分论证，经批准后可采取基础结构提升、底层垫高、抗洪防潮加固等工程措施，但历史建筑高度不得突破原有高度。

第十二条 【历史建筑使用性质变更】

为完善城市功能、传承历史文化价值，允许对历史建筑使用性质进行变更。变更后的功能应契合历史建筑价值特征，且不得对历史建筑保护产生不利影响，需满足安全、消防、卫生等要求。活化利用主体应向县（市、区）历史建筑主管部门提出申请并提交相关材料，并经县（市、区）历史建筑主管部门和自然资源和规划部门联合审查同意后方可变更历史建筑使用性质，必要时还需组织专家论证并征求有关主管部门意见。

第十三条 【历史建筑整合改造利用】

鼓励历史建筑与周边建筑、环境整合改造利用。针对不同权属的相邻建筑物，在符合保护规划、不破坏历史肌理和传统风貌的前提下，在征得权属人或保护责任人同意的情况下，可以将建筑空间整合并适当改造，以适应现代功能需求。相关建设指标按整合后的建筑物整体计算。对于历史建筑与周边建筑整体更新改造的，建筑间距等指标按照不小于现状水平控制。

第十四条 【新材料、新技术应用】

鼓励历史建筑主管部门会同相关部门、企事业单位等研究历史建筑修缮、改造利用的新技术、新材料和新工艺，在符合保护要求的前提下推广应用。加强新技术、新设备在历史建筑巡查监管中的支撑作用，运用数字化、智能化手段强化修缮利用工程的事前事中事后监管，提升管理效率。

第十五条 【公众参与】

鼓励企事业单位、社会组织和个人等多元主体通过捐赠、出资修缮、提供技术服务、承租经营、展览展示、志愿服务等方式参与历史建筑保护利用工作。鼓励企事业单位、社会组织等在公有历史建筑中开设展示展览馆，可采取免租金等鼓励措施。对在历史建筑保护利用中有突出贡献的单位和个人，历史建筑主管部门通过宣传推介、授予荣誉等方式给予激励，营造全社会参与的良好氛围。

第十六条 【集体用地历史建筑活化利用】

农村集体经济组织可依法通过新宅基地置换原宅基地、投资入股、租赁经营、无主物业收归集体所有等方式对历史建筑进行活化利用。探索“国企+村集体”等合作模式，活化闲置历史建筑资源，采用“保底租金+收益分成”等方式保障各方权益。促进历史建筑活化利用与乡村建设工作联动协同，鼓励灵活土地出让、给予建筑面积奖励等措施。

第四章 监督与管理

第十七条 【监督机制】

市、县（市、区）历史建筑主管部门牵头负责历史建筑活化利用日常监督和指导工作，会同自然资源和规划、文化旅游、城市管理、市场监管、应急管理、消防救援、园林和林业等相关部门及乡镇（街道）建立联动监管与信息共享机制。拓展公开监督渠道，鼓励单位和个人通过举报、志愿服务等方式参与监督，共同提升历史建筑保护水平。

第十八条 【行业管理】

历史建筑主管部门应当加强历史建筑修缮队伍建设、专业技术人员培育和行业规范管理，支持培育传统建筑材料生产和利用的相关行业，鼓励行业协会遴选和推荐历史建筑修缮利用工程的检测鉴定单位、设计单位、施工单位、监理单位和传统工匠。

第五章 附 则

第十九条 【实施细则】

各县（市、区）人民政府、各相关部门可以根据本办法，结合本辖区、本部门实际制定相关操作细则。

历史建筑活化利用项目应当严格遵守《中华人民共和国建筑法》《历史文化名城名镇名村保护条例》等有关法律法规要求，做好规划、设计、用地、建设等报批工作。

第二十条 【附则】

本指引自印发之日起施行，有效期2年。